opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

sygnatura: IBPP1/443-682/08/ES

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-07-24

słowa kluczowe:

działki, sprzedaż gruntów, sprzedaż nieruchomości

Wniosek ORD-IN: [ 428 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 kwietnia 2008r. (data wpływu 29 kwietnia 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 lipca 2008r. (data wpływu 14 lipca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29 kwietnia 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 9 lipca 2008r. (data wpływu 14 lipca 2008r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 16 czerwca 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W ramach prowadzonego przedsiębiorstwa (głównym przedmiotem działalności są usługi budowlane z zakresu budowy sieci wodno-kanalizacyjnych oraz hotelowe) Wnioskodawca zakupił 24 października 2001r. grunty niezabudowane, posiadające status gruntów rolnych, z przeznaczeniem na zbycie.

Dla terenów, na których położone są ww. grunty gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Obecnie Wnioskodawca zamierza zbyć część tych gruntów.

Działka jest przedmiotem dzierżawy, w związku z czym wystawiona jest faktura VAT ze stawką 22%.

Zakup przedmiotowej działki nastąpił na podstawie aktu notarialnego z października 2001r. Zbywca nie wystawił faktury VAT. W kosztach nabycia jest faktura VAT od notariusza. VAT-u należnego zgodnie z tą fakturą nie odliczono.

Nieruchomość wprowadzono na ewidencję środków trwałych w dniu 30 października 2001r.

Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy działka jest położona na terenie aktywności gospodarczej drogi ekspresowej wraz ze strefą uciążliwości oraz zabudową mieszkaniową z usługami towarzyszącymi.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wykonuje wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem VAT. Z tytułu wykonywanych czynności przysługuje Wnioskodawcy prawo do obniżenia podatku należnego, w związku z tym obniża podatek należny w wysokości 100%.

Wnioskodawca nie prowadzi obrotu nieruchomościami i nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy transakcja zbycia powyższych gruntów może być zwolniona z podatku VAT...
2. Czy zastosowanie zwolnienia z podatku VAT dla transakcji zbycia gruntów będzie miało wpływ na odliczenie podatku VAT od zakupów związanych z pozostałą działalnością...

Zdaniem Wnioskodawcy, dla transakcji zbycia gruntów rolnych, które nie są przeznaczone pod zabudowę i które nie są objęte miejscowym planem przestrzennego zagospodarowania terenu, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług można zastosować zwolnienie z podatku VAT. Ponieważ Wnioskodawca jest w stanie wyodrębnić zakupy związane z opisanymi gruntami, to zastosowanie zwolnienia z podatku VAT dla transakcji zbycia gruntów nie będzie miało wpływu na odliczenie podatku VAT od zakupów związanych z pozostałą działalnością.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności zamierza dokonać odpłatnego zbycia niezabudowanej działki, którą zakupił z przeznaczeniem na zbycie. Działka została wciągnięta do ewidencji środków trwałych dnia 30 października 2001r. (nabycie działki nie było udokumentowane fakturą VAT). Ponadto działka jest przedmiotem dzierżawy, a więc jest wykorzystywana w działalności gospodarczej i służy do celów zarobkowych.

Zatem sprzedaż przedmiotowej działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłata dostawa towaru dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku VAT stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust.7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług. Intencją ustawodawcy jest więc opodatkowanie dostawy zarówno terenów budowlanych (działka zabudowana, działka budowlana, teren zabudowy) jak też przeznaczonych pod zabudowę.

Z treści wniosku wynika, iż dla terenów, na których znajduje się przedmiotowa działka nie obowiązuje obecnie plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka jest położona na terenie aktywności gospodarczej drogi ekspresowej wraz ze strefą uciążliwości oraz zabudową mieszkaniową z usługami towarzyszącymi.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1-5 powołanej ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium".

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie jest aktem prawa miejscowego.

Rada gminy uchwala plan po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium (art. 20 ust. 1 ww. ustawy). W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta.

Z powyższych unormowań wynika, iż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako plan-program, winno być wyrazem perspektywicznej polityki przestrzennej, odnoszącym się do całego obszaru gminy. Można by uznać studium za swego rodzaju aksjologiczną podstawę wszelkich działań podejmowanych na terenie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Według cytowanego art. 9 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z treści studium powinny wynikać lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Skonkretyzowane działania w zakresie zmiany przeznaczenia terenu, położonego na obszarze gminy, przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny być formułowane i realizowane zgodnie z tymi zasadami.

Z treści studium, jego charakteru i funkcji, a zwłaszcza z całokształtu unormowań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy wnosić, iż w odróżnieniu np. od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ono aktem obligatoryjnym.

Przepisy zawarte w ust. 3-5 odnoszą się do charakteru studium gminnego. Wynika z nich, iż jest ono zbiorem dyrektyw określających przyszłe zamierzenia w zakresie ładu przestrzennego na terenie całej gminy. Odmiennie więc od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren, jaki ma być objęty postanowieniami studium, jest jednoznacznie określony i zawsze powinien obejmować cały obszar gminy. Nie wyklucza to możliwości podejmowania uchwał w sprawie zmiany gminnego studium w zakresie ściśle określonego fragmentu obszaru gminy, przy czym zmiany studium dotyczące pewnych fragmentów gminy powinny współgrać z pozostającymi w mocy ustaleniami.

Urządzenia prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego przewidziane w powołanej ustawie składają się na swego rodzaju system. Stąd też naturalną koleją rzeczy studium jako akt o wyższym stopniu ogólności od pozostałych urządzeń planistycznych wykorzystywanych na szczeblu gminnym (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) wyznacza przedmiotowe granice, w jakich ma następować wiążące, zarówno władzę, jak i obywateli, ustalenie przeznaczenia poszczególnych terenów oraz sposobów zagospodarowania i zabudowy.

Należy również zauważyć, że ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. O ile przeznaczenie terenu określa plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy oraz studium zagospodarowania, o tyle ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tj. Dz. U. z 2005r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.) informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich.

Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m.in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznych w niej zawartych i nie określają przeznaczenia gruntu. Stąd też z uwagi na fakt, iż w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT mowa jest o przeznaczeniu terenu, a nie o klasyfikacji gleboznawczej, nie powinna być ona co do zasady brana pod uwagę.

Zatem fakt, iż przedmiotowe grunty są gruntami rolnymi nie ma znaczenia dla określenia przeznaczenia danego terenu.

Z powyższych przepisów wynika bowiem, że dla określenia przeznaczenia danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W przedmiotowej sprawie, jak już wskazano, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W świetle powyższego decydujące znaczenie będą miały więc ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z którego wynika, iż działka jest położona na terenie aktywności gospodarczej drogi ekspresowej wraz ze strefą uciążliwości oraz zabudową mieszkaniową z usługami towarzyszącymi.

Bezsprzecznym pozostaje więc fakt, iż grunty te według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę.

Podsumowując należy stwierdzić, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności zamierza dokonać sprzedaży działki niezabudowanej, która wykorzystywana była w działalności gospodarczej (dzierżawa), przeznaczonej zgodnie z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę. Tym samym, ze względu na charakter działki jej dostawa nie będzie podlegać zwolnieniu podatkowemu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, natomiast zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 22% stawki VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że transakcja zbycia gruntów rolnych, które nie są przeznaczone pod zabudowę, w sytuacji braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego jest zwolniona z podatku od towarów i usług, należało uznać za nieprawidłowe.

Ponieważ w niniejszej interpretacji wykazano, iż sprzedaż przedmiotowych gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 22% stawki VAT, zatem pytanie Wnioskodawcy: ,,czy zastosowanie zwolnienia z podatku VAT dla transakcji zbycia gruntów będzie miało wpływ na odliczenie podatku VAT od zakupów związanych z pozostałą działalnością" - jest bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.