refakturowanie kosztów przez wspólnotę mieszkaniową

sygnatura: IP-PP2-443-228/08-2/BM

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2008-04-30

Wniosek ORD-IN: [ 904 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2008r. (data wpływu 12 lutego 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie refakturowania kosztów przez wspólnotę mieszkaniową - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2008r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie refakturowania kosztów przez wspólnotę mieszkaniową

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

X Sp. z o. o. oraz Y S.A. są współwłaścicielami budynku biurowego przy ul. W w W, w którym zostały wyodrębnione lokale należące do X i Y oraz części wspólne (dalej: Nieruchomość Wspólna lub Nieruchomość). Jednocześnie X jest właścicielem kilku innych budynków biurowych w bezpośredniej okolicy tworzących łącznie jeden kompleks biurowy zarządzany przez X.

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. nr 80, poz. 903 ze zm.) X i Y tworzą wspólnotę mieszkaniową (ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości; wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana ). Należy zaznaczyć, że Wspólnota z dniem 14 stycznia 2008 r. uzyskała zaświadczenie o numerze identyfikacyjnym REGON, obecnie zaś jest w trakcie uzyskiwania numeru NIP oraz rejestracji jako podatnik od towarów i usług.

Strony w dniu 10 stycznia 2008 r. zawarły umowę o powierzeniu zarządu Nieruchomością Wspólną. Zgodnie z zapisami Umowy, Wspólnota ponosi określone koszty zarządu Nieruchomością na które stosownie do § 7 pkt 1 składają się m.in. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody w części dotyczącej Nieruchomości Wspólnej oraz opłaty za windy, koszty ubezpieczenia, podatki i inne daniny publicznoprawne dotyczące Nieruchomości Wspólnej, koszty wynagrodzenia zarządcy, oraz wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Na podstawie § 6 pkt 2 lit.e Umowy, spółki postanowiły, że koszty te będą ponoszone proporcjonalnie do posiadanych udziałów (X -- 76,86%; Y -- 23,14%). Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali aIbo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stosownie do tego przepisu oraz na podstawie § 3 pkt 1 Umowy, Strony powierzyły zarząd Nieruchomością Wspólną jednemu ze współwłaścicieli Spółce M . Do obowiązków zarządcy zgodnie z § 5 pkt 1 Umowy należy m.in. sprzątanie, pilnowanie, zachowanie Nieruchomości w odpowiednim stanie, ochrona Nieruchomości, ubezpieczenie Nieruchomości itp. Zarządca ma obowiązek zbierać faktury dokumentujące koszty dotyczące całego kompleksu, a następnie wydziela koszty dotyczącą Nieruchomości Wspólnej, by dokonać ich rozliczenia.

Zgodnie z § 7 pkt 3 Umowy na pokrycie kosztów zarządu Nieruchomością Wspólną członkowie Wspólnoty uiszczają z góry miesięczne zaliczki, obliczone proporcjonalnie do udziału Stron w szacowanych kosztach zarządu Nieruchomością Wspólną. Zaliczki te mają charakter nieskonkretyzowany i nie wiążą się ze świadczeniem konkretnych usług bądź dostawą konkretnych towarów, lecz stanowią wpłaty pozwalające na właściwe funkcjonowanie Wspólnoty. W praktyce rozliczanie przez Wspólnotę kosztów zarządu Nieruchomości planowane jest w sposób następujący: po otrzymaniu faktur z tytułu kosztów zarządu Nieruchomością Wspólną od zarządcy oraz ewentualnie innych faktur dotyczących Nieruchomości Wspólnej, Wspólnota będzie obciążać tymi kosztami Strony, proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów. Jednocześnie Wspólnota potrąci z otrzymanych zaliczek kwoty należne z tytułu wspomnianych obciążeń.

Taki charakter prowadzenia rozliczeń potwierdza także § 7pkt 6 Umowy, zgodnie z którym w przypadku gdy na koniec roku suma zaliczek nie wystarczyła na pokrycie kosztów zarządu Nieruchomością Wspólną współwłaściciele są zobowiązani do pokrycia różnicy proporcjonalnie do ich udziału w kosztach zarządu Nieruchomością Wspólną. Co istotne, w praktyce Strony jako podmioty komercyjne będące jednocześnie właścicielem odpowiednich lokali (części budynku biurowego) nie płacą czynszu na rzecz Wspólnoty, a pobierane wpłaty pokrywają jedynie opłaty związane z eksploatacją Należy również podkreślić, że Wspólnota nie dolicza jakiejkolwiek marży w związku z obciążaniem Stron kosztami. Innymi słowy rola Wspólnoty w analizowanym zakresie sprowadza się do ,,przenoszenia" kosztów na podmioty wchodzące w jej skład.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy obciążanie współwłaścicieli kosztami z tytułu zarządu Nieruchomością Wspólną powinno odbywać się w drodze refaktury wystawionej przez Wspólnotę zgodnie z przepisami VAT dotyczącymi wystawiania faktur, która zawierać będzie taką samą stawką VAT, jak faktura pierwotnie wystawiona przez Zarządcę (lub inne podmioty) na rzecz Wspólnoty...

Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy ustawy z dnia 11 maja 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm. ) jak również przepisy wykonawcze do ustawy VAT, nie regulują zagadnienia refakturowania, w szczególności nie definiują tej czynności. Kwestia ta była jednakże przedmiotem analizy sądów administracyjnych oraz organów podatkowych. Zgodnie z ukształtowaną praktyką refakturowanie jest odsprzedażą usług bez doliczania jakiejkolwiek marży. Dodatkowo, w przypadku refaktur ceny netto i stawki VAT w fakturach dokumentujących odsprzedaż usług dla poszczególnych użytkowników powinny być takie same jak na fakturze usługodawcy, podatek należny jest równy podatkowi naliczonemu -- w części podlegającej odsprzedaży (wyrok NSA we Wrocławiu, z dnia 10 lipca 2002 r., sygn. I SA/Wr 229/2000; wyrok NSA w Katowicach z dnia 25 maja 2000 r. sygn. I SA/KA 221 8-2219/98). Celem refakturowania jest przeniesienie kosztów przez podmiot ,,refakturujący" na podmiot, który faktycznie z danych usług korzysta (interpretacja Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach, z dnia 29 grudnia 2006 r., nr OG/005/1 76NPP2/443/43/06). Konsekwentnie, w praktyce dopuszczalne są sytuacje, w których koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez świadczącego usługę mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę, poprzez wystawienie refaktur (wyrok NSA w Katowicach, z dnia 14 października 1999 r., sygn. I SNKa485/98 ). W sytuacjach takich refaktura powinna zawierać taką samą stawkę jak faktura pierwotna.

Dopuszczalność refakturowania, zgodnie z powyższymi rozważaniami jest uzależniona od spełnienia pewnych warunków:

• niewykorzystywania usług (towarów) na potrzeby refakturującego,
• faktycznego niedoliczania jakiejkolwiek marży,
• zastrzeżenia w umowie odrębnego rozliczenia ponoszonych kosztów usług.

W analizowanym stanie faktycznym, przedmiotem refakturowania będą usługi, z których Wspólnota nie będzie korzystać. Na Wspólnotę wystawiane będą tylko pierwotne faktury. Po drugie, odsprzedaż tych usług będzie dokonywana po cenie ich zakupu, tzn. Wspólnota nie będzie doliczać jakiejkolwiek marży, a jedynie przeniesie koszt na faktycznych beneficjentów usługi. Po trzecie, spółki tworzące Wspólnotę, na podstawie Umowy uregulowały kwestię rozliczania kosztów zarządu Nieruchomością Wspólną. Oznacza to, że warunki dotyczące refakturowania są w analizowanym stanie faktycznym spełnione.

Należy więc uznać, że w celu zachowania prawidłowości rozliczeń VAT, Wspólnota powinna wystawiać refaktury zawierające taką samą stawkę podatku VAT jak w fakturze wystawionej pierwotnie przez usługodawcę. Dodatkowo, Spółka pragnie się odnieść do kwestii momentu powstania obowiązku podatkowego w rozliczeniach podatku od towarów i usług. Zdaniem Spółki, w analizowanym stanie faktycznym nie będzie miał zastosowania przepis art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, zgodnie z którym, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności zaliczkę obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Przepis ten odnosi się bowiem do zaliczek na konkretne towary i usługi. Tymczasem zaliczki pobierane przez Wspólnotę mają charakter nieskonkretyzowany i w momencie ich otrzymania Wspólnota nie wie na jaki towar (usługę) zostaną przeznaczone, jak również jaka stawka będzie właściwa. W związku z tym, w przypadku refakturowania kosztów towarów i usług przez Wspólnotę, zastosowanie będą miały ogólne przepisy dotyczące powstania obowiązku podatkowego, tj. zgodnie z art. 19 ust. 1 oraz 19 ust. 4 ustawy o VAT, co do zasady, obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą wystawienia faktury (refaktury) nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. Natomiast w przypadku refakturowania przez Wspólnotę usług dla których ustawodawca przewidział szczególny moment powstania obowiązku podatkowego (usługi wymienione w art. 19 ust. 13 ustawy o VAT) w przypadku spełnienia odpowiednich warunków, zastosowanie znajdą odpowiednio przepisy szczególne. Wspólnota wnosi o potwierdzenie prawidłowości takiego podejścia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z w/w ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 w/w ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W zależności od ilości lokali zarządzanie nieruchomością odbywać się może poprzez wybrany zarząd albo według przepisów o współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wszyscy współwłaściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wszystkie faktury związane z mediami wystawiane są przez dostawców na wspólnotę mieszkaniową. Tak więc wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

• przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

• zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

• świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Ponadto w świetle art. 8 ust. 3 ustawy, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 powołanej ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Zatem przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków Wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują dostawy w rozumieniu ustawy o VAT na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, dostawy energii, wywóz nieczystości). Wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami. Tak więc, wspólnota mieszkaniowa zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty. Niedopuszczalne jest tym bardziej fakturowanie przez wspólnotę mieszkaniową wspomnianych kosztów na rzecz członków wspólnoty niezależnie od tego jaki jest status podatkowy wspólnoty, czy członków wspólnoty.

Ponieważ w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), tym samym nie można mówić o odsprzedaży mediów i konieczności fakturowania tej czynności fakturą VAT na rzecz właścicieli lokali z ponownym naliczeniem podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. nie wchodzących w skład wspólnoty jeżeli wielkość obrotu przekroczy w danym roku podatkowym określony limit obrotów uprawniających do zwolnienia z opodatkowania VAT.

Podkreślić należy, że wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej powinien zostać podpisany przez wnioskodawcę lub osobę upoważnioną. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz sposobu uiszczenia opłaty od wniosku ( Dz. U. z 2007r. nr 112, poz. 771), w przypadku gdy z wnioskiem występuje osoba upoważniona należy dołączyć pełnomocnictwo lub inny dokument (wypis z rejestru), z którego wynika prawo do występowania w imieniu wnioskodawcy z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego.

O powyższym Podatnik został poinformowany przez tutejszy organ podatkowy wezwaniem do uzupełnienia wniosku z dnia 02 kwietnia 2008r. Ponieważ do dnia wydania powyższej interpretacji nie udało się skutecznie doręczyć wezwania, uważa się, że przedmiotowy wniosek został podpisany przez osobę do tego upoważnioną.

Ponadto tutejszy organ podatkowy zauważa, iż powołane przez Wnioskodawcę interpretacje oraz wyroki sądów są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają - nie mają one zastosowania do zdarzeń będących przedmiotem powyższej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10,09-402 Płock.