opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze aportu

sygnatura: IBPP1/443-522/07/ES

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-02-29

Wniosek ORD-IN: [ 961 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2007r. (data wpływu 30 listopada 2007r.), uzupełnionym dwoma pismami z dnia 27 lutego 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 listopada 2007r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono dwoma pismami z dnia 27 lutego 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka zamierza sprzedać nieruchomość, którą otrzymała jako aport dnia 16 marca 2004r. Wartość początkowa nieruchomości wniesionej jako aport wynosiła 1 399 278,00 zł, w tym wartość gruntu - 30 000,00 zł (wycena rynkowa wg stanu na dzień 20 marca 2003r. - operat szacunkowy). Nieruchomość składa się z działki o pow. 0,25 ha (wieczyste użytkowanie), która zabudowana jest zabytkowym budynkiem byłej gorzelni, w której obecnie mieści się zajazd. Prawo do użytkowania wieczystego gruntu wniesionego do Spółki w formie aportu nie zostało zmienione w prawo własności.

Poprzedni właściciel dzierżawił budynek byłej gorzelni od dnia 17 sierpnia 1999r., następnie dnia 12 lipca 2001r. dokonał jego zakupu, a dnia 12 sierpnia 2002r. uzyskał pozwolenie na częściowe użytkowanie budynku (zgodnie z prawem budowlanym inwestor obowiązany jest uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku po zakończeniu robót budowlanych - decyzję w tej sprawie wydał Starosta D. dnia 12 sierpnia 2002r.) i przez cały okres prowadził tam działalność gospodarczą oraz dokonywał adaptacji i rozbudowy istniejącego budynku na potrzeby hotelu z częścią gastronomiczną. Na przedmiotowym gruncie poprzedni właściciel wybudował wiatę taneczną (2003r.), dobudował do budynku byłej gorzelni zaplecze socjalne (2002r.), wiatę na materiały (2003r.) i wybetonował całą działkę (2002r.). Trwałe związane z gruntem jest dobudowane zaplecze socjalne, które wchodzi w skład rozbudowanej części budynku. Nakłady poniesione do dnia 16 marca 2004r. przez poprzedniego właściciela wielokrotnie przekroczyły wartość początkową nieruchomości.

Natomiast nakłady poniesione przez Spółkę na ulepszenie budynku wynoszą 28 420,47zł. i nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Ulepszenie polegało na dobudowie schodów zewnętrznych (2004r.), modernizacji wiaty tanecznej (2006r.), wykonaniu monitoringu w budynku (2006r.). Powyższa wiata nie jest trwale związana z gruntem. Obiekt jest wykorzystywany przez Spółkę wyłącznie do czynności opodatkowanych (hotel, gastronomia, sprzedaż materiałów budowlanych) od dnia nabycia do chwili obecnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej jako aport 16 marca 2004r., który był zwolniony z podatku od towarów i usług, w 2008r. sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT, natomiast sprzedaż w 2007r. podlegać będzie podatkowi od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości w 2008r. będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, gdyż spełnia kryteria zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2, w art. 43 ust. 2 pkt 1 oraz w art. 43 ust. 2 pkt 6 ustawy o podatku VAT. Natomiast, gdyby sprzedaż nieruchomości nastąpiła w 2007r. będzie podlegała podatkowi od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, że w 2007r. Spółka nie dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w piśmie z dnia 27 lutego 2008r. poinformowała tut. organ, iż nie jest zainteresowana uzyskaniem interpretacji dotyczącej sprzedaży tejże nieruchomości w 2007r., a jedynie sprzedaży w 2008r. A zatem niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do kwestii sprzedaży nieruchomości w 2008r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - art. 7 ust. 1 tej ustawy. Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych, wprowadzona do stosowania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), dokonuje klasyfikacji obiektów budowlanych rozumianych jako konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: ,,Budynki" i ,,Obiekty inżynierii lądowej i wodnej".

Budynki - w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp. Szczególnym natomiast rodzajem budynku, zgodnie z PKOB jest wiata, która stanowi pomieszczeni naziemne, nie obudowane ścianami ze wszystkich stron lub nawet w ogóle ścian pozbawione.

Natomiast w świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), obiektem budowlanym jest:

1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2. budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3. obiekt małej architektury.

Budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą natomiast jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, naziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 cyt. ustawy).

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość, którą otrzymał jako aport dnia 16 marca 2004r. Nieruchomość ta składa się z działki o pow. 0,25 ha (wieczyste użytkowanie), która zabudowana jest zabytkowym budynkiem byłej gorzelni, w której obecnie mieści się zajazd. Prawo do użytkowania wieczystego gruntu wniesionego do Spółki w formie aportu nie zostało zmienione w prawo własności.Poprzedni właściciel dzierżawił budynek byłej gorzelni od dnia 17 sierpnia 1999r., następnie dnia 12 lipca 2001r. dokonał jego zakupu, a dnia 12 sierpnia 2002r. uzyskał pozwolenie na częściowe użytkowanie budynku (zgodnie z prawem budowlanym inwestor obowiązany jest uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku po zakończeniu robót budowlanych - decyzję w tej sprawie wydał Starosta D. dnia 12 sierpnia 2002r.) i przez cały okres prowadził tam działalność gospodarczą oraz dokonywał adaptacji i rozbudowy istniejącego budynku na potrzeby hotelu z częścią gastronomiczną. Na przedmiotowym gruncie poprzedni właściciel wybudował wiatę taneczną (2003r.), dobudował do budynku byłej gorzelni zaplecze socjalne (2002r.), wiatę na materiały (2003r.) i wybetonował całą działkę (2002r.). Trwałe związane z gruntem jest jedynie dobudowane zaplecze socjalne, które wchodzi w skład rozbudowanej części budynku.

W oparciu o powyższe przepisy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia zarówno z budynkiem trwale z gruntem związanym (budynek, w którym mieści się zajazd wraz z dobudowanym zapleczem socjalnym) jak i budowlą również trwale z gruntem związaną (wybetonowana działka - plac) oraz szczególnym rodzajem budynku (wiata taneczna i magazynowa), które nie są trwale z gruntem związane. Wszystkie ww. obiekty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, zatem ich dostawa podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podstawowa stawka wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki od tej zasady. Między innymi w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 2 ustawy o VAT przez towary używane rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli do końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

W myśl art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Użycie w tym przepisie sformułowania ,,użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych" wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie o okres od zakończenia modernizacji, czy też okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację.Zatem aby cytowany przepis art. 43 ust. 6 wyłączający zwolnienie z podatku VAT znalazł zastosowanie , wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Niewystąpienie jednego z nich oznacza konieczność zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem wniosku stwierdzić należy, że wszystkie wymienione we wniosku obiekty (budynki i budowle) w myśl powyższych przepisów należy uznać za towary używane, których dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.Wnioskodawca poniósł wprawdzie nakłady na ulepszenie budynku zajazdu i wiaty jednakże ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej obiektów. Ponadto w momencie nabycia - aport - Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jeśli chodzi o kwestię dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawca gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto zgodnie z przepisem § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca ma zamiar sprzedać prawo wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego obiektami trwale z gruntem związanymi, których dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku, zatem w myśl powyższych przepisów również dostawa gruntu objętego prawem wieczystego użytkowania będzie objęta takim zwolnieniem, Definicję towaru używanego spełniają również dwie wiaty tj. na materiały i taneczna, niezwiązane trwale z gruntem, a zatem również ich dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Reasumując dostawa przedmiotowej nieruchomości w 20008r. będzie podlegała zwolnieniu od podatków od towarów i usług. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.