Dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki z budynkiem mieszkalnym oraz sprzedaży działki z budynkami administracyjno- gastronomicznym.

sygnatura: 1421/AV/443-578/DEC/DL/07

autor: Urząd Skarbowy w Pruszkowie

data: 2007-07-06

Stan faktyczny sprawy przedstawiony we wniosku: Jak wynika z treści pisma, jest Pani współwłaścicielką 2/32 części nieruchomości gruntowej o całkowitej powierzchni wynoszącej 52.500 m#178;. Nieruchomość ta o przeznaczeniu przemysłowo-handlowym jest zabudowana dwoma parterowymi budynkami, które wcześniej służyły jako pomieszczenia administracyjno-gospodarcze znajdującej się w tym miejscu cegielni. Obecnie w budynkach tych nielegalnie mieszkają ludzie, pomimo braku podstawowych mediów, czyli np. wody, kanalizacji. Ponadto posiada Pani #188; udziału w działce o powierzchni 1.420 m#178;, na której znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny, w którym od wielu lat zamieszkują najemcy. Udziały w obydwu nieruchomościach zamierza Pani w najbliższym czasie sprzedać jednej firmie, jednakże w dwóch terminach. Sprzedaż w późniejszym terminie zabudowanej starym budynkiem wielorodzinnym nieruchomości spowodowana jest koniecznością wykwaterowania zamieszkujących tam najemców. Jednakże, jak wynika z pisma uzupełniającego złożonego dnia 05.07.2007r., do dnia sprzedaży budynku nie wszyscy lokatorzy zostaną wykwaterowani i dlatego nabywca kupi budynek zamieszkany przez część lokatorów. Jednocześnie informuje Pani, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, w ostatnich 5 latach nie sprzedawała działek oraz nieruchomości a także nie zamierza tego czynić w najbliższej przyszłości.

W związku z opisanym stanem faktycznym zwraca się Pani z pytaniem, czy obydwie transakcje podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zdaniem Pani, w przedstawionej sytuacji, z uwagi głównie na sposób nabycia tych udziałów, tzn. fakt iż jest to spadek po ojcu, sprzedaż udziałów w tych nieruchomościach powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego oraz Pani stanowiska zawartego we wniosku Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie stwierdza, co następuje:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dn. 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm.), podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 w/w ustawy rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z powyższej definicji działalności gospodarczej wynika zatem, że jest nią przede wszystkim profesjonalny obrót gospodarczy, realizowany w sposób zorganizowany, a co za tym idzie ciągły, w pewnym horyzoncie czasowym. Działalnością gospodarczą na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług jest także wykonywanie sporadycznie, a nawet jednorazowo czynności, o których mowa w art. 5 ust.1 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże jedynie wtedy, gdy okoliczności wykonania tych czynności wskazują na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy.

Każda czynność sprzedaży nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości wymaga analizy pozwalającej rozstrzygnąć, czy ma ona znamiona działalności gospodarczej oraz czy została dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że udziały w nieruchomości o powierzchni 52.500 m#178;, stanowiącej grunt przemysłowo-handlowy, nabyła Pani w drodze spadku po zmarłym ojcu. Nie prowadziła Pani w tym miejscu jakiejkolwiek działalności gospodarczej a sama czynność nabycia udziałów w tej działce nie nastąpiła z jednoczesnym zamiarem ewentualnej odsprzedaży. Zamiarem Pani nie jest stała, powtarzająca się i zorganizowana sprzedaż nieruchomości lecz jedynie sprzedaż udziałów, będących majątkiem osobistym. Dlatego sprzedając udziały w nieruchomości stanowiącej majątek osobisty w okolicznościach przedstawionych powyżej nie występuje Pani w charakterze podatnika lecz wykonuje przysługujące Pani prawo własności. Sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osób fizycznych, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży nie ma charakteru handlowego podlegającego opodatkowaniu. W związku z powyższym w opinii tut. Organu podatkowego zrealizowanie opisanej transakcji sprzedaży udziałów w działce o charakterze przemysłowo-handlowym, nie związanej z jakąkolwiek czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nabytych w drodze spadku nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu powołanej ustawy z dn. 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług. Nie jest to jednoznaczne z pojęciem zwolnienie od podatku od towarów i usług, jakiego użyła Pani w złożonym wniosku jednakże wywołuje podobny skutek tj. nie naliczanie podatku od towarów i usług od dokonanej transakcji sprzedaży posiadanych udziałów w tej nieruchomości.

Odmiennie natomiast przedstawia się sytuacja przy sprzedaży działki z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym mieszkają najemcy. Pomimo informacji zawartej we wniosku, że nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, to jednak wykonuje Pani czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dotyczy to osiąganych przez Panią przychodów z tytułu wynajmowania lokali mieszkalnych znajdujących się w sprzedawanym budynku, które to przychody wykazuje Pani w składanych rocznych zeznaniach podatkowych PIT-36. Są to czynności podlegające opodatkowaniu tym podatkiem lecz zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 w/w ustawy o podatku od towarów i usług (poz. 4 Załącznika Nr 4 do ustawy). W związku z powyższym sprzedawany budynek jest związany z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w opinii tut. Organu podatkowego jego zbycie również podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 w/w ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Jednocześnie w art. 29 ust. 5 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług wskazano, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż gruntu w takiej sytuacji nie ma charakteru samodzielnego lecz związana jest z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz z pisma uzupełniającego wynika, że w przedmiotowej sprawie niewątpliwie mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym, który przed dostawą był już zamieszkały od wielu lat. Zatem sprzedaż powyższego budynku korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, z uwagi na brzmienie w/w art. 29 ust. 5 wartość gruntu podwyższa podstawę opodatkowania sprzedawanego budynku i tym samym sprzedaż całej działki o powierzchni 1.420 m#178; z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem biorąc powyższe pod uwagę Naczelnik tut. Urzędu potwierdza Pani stanowisko zaprezentowane w opisanej sprawie.