Dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki z budynkiem mieszkalnym oraz sprzedaży działki z budynkiem hotelowo- gastronomicznym.

sygnatura: 1421/AV/443-553/DEC/DL/07

autor: Urząd Skarbowy w Pruszkowie

data: 2007-06-25

Stan faktyczny spraw, przedstawiony we wniosku: 1) Jest Pan wraz z żoną współwłaścicielem działki o pow. 0,45 ha stanowiącej odrębną nieruchomość, zabudowaną budynkiem w którym Państwo mieszkają około 40 lat. W związku z planowaną sprzedażą powyżej opisanej nieruchomości zwraca się Pan z zapytaniem, jakie obciążenia podatkowe będziecie musieli Państwo ponieść w przypadku sprzedaży tej nieruchomości; 2) Do wspólnoty małżeńskiej należy również druga nieruchomość przeznaczona do sprzedaży, składająca się z działki o pow. 0,99 ha i posadowionego na niej budynku hotelowo-gastronomicznego. Budowa tego obiektu została ukończona w lipcu 1978 r. i od tego czasu działalność gospodarczą w tym budynku prowadziła Pana żona. Jak wynika z oświadczenia zawartego w piśmie uzupełniającym, które wpłynęło do tut. Organu podatkowego w dniu 11 czerwca 2007 r., nakłady w całym okresie użytkowania budynku na pewno przewyższyły koszt budowy. Natomiast wg Pana opinii, w okresie od 1993 roku nakłady te nie stanowiły więcej niż 30% jego wartości początkowej. Przedstawiając swoje stanowisko, stwierdza Pan, że od żadnej z planowanych i wyżej opisanych transakcji nie trzeba będzie naliczać podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego oraz Pana stanowiska zawartego we wniosku Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie stwierdza, co następuje:

1) W celu wyjaśnienia czy sprzedaż odrębnej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy odnieść się do regulacji zawartych w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższej definicji działalności gospodarczej wynika zatem, że jest nią przede wszystkim profesjonalny obrót gospodarczy, realizowany w sposób zorganizowany, a co za tym idzie ciągły, w pewnym horyzoncie czasowym. Działalnością gospodarczą na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług jest także wykonywanie sporadycznie, a nawet jednorazowo czynności, o których mowa w art. 5 ust.1 powołanej ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże jedynie wtedy, gdy okoliczności wykonania tych czynności wskazują na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. W niniejszej sprawie dokonujecie Państwo sprzedaży nieruchomości w warunkach nie wskazujących na zamiar ich powtarzania i nadania im zorganizowanego charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto sprzedaż dotyczy budynku wraz z gruntem, który służył tylko i wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i w takim celu został nabyty. Sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osób fizycznych, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży nie ma charakteru handlowego podlegającego opodatkowaniu. Tak więc sprzedając budynek mieszkalny wraz z działką nie wystąpicie Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

2) Odmiennie natomiast przedstawia się sytuacja przy sprzedaży budynku hotelowo-gastronomicznego. Jak wynika z informacji zawartych w składanych pismach był to obiekt budowany z przeznaczeniem na działalność gospodarczą i ściśle z nią związany. Stanowił on również środek trwały prowadzonego przez Panią X Przedsiębiorstwa pod nazwą ,,Y". Zatem jest to towar, w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, którego sprzedaż podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Definicję towaru używanego zawarto w art. 43 ust. 2 w/w ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:1)budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;2)pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku . Dostawa budynków i budowli lub ich części korzystać może zatem ze zwolnienia, o którym mowa w powołanych wyżej przepisach, tylko wówczas, gdy łącznie spełnione są następujące warunki: w momencie zakupu bądź budowy nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony a od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat. Spełnienie powyższych warunków przy sprzedaży nieruchomości nie jest jednak wystarczające, aby sprzedaż była zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Bowiem na mocy art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia od podatku przy dostawie używanych budynków i budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, nie stosuje się jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik: - miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Analiza wskazanych powyżej regulacji prawnych prowadzi do wniosku, iż w przypadku sprzedaży budynków i budowli posiadających status ,,towaru używanego", podatnik ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług, gdy nie zostały spełnione łącznie przesłanki wykluczające zwolnienie, o których mowa w powołanym powyżej art. 43 ust. 6 w/w ustawy. Przedstawiając stan faktyczny nie był Pan w stanie precyzyjnie określić, czy wydatki na modernizację tego obiektu o które można było pomniejszyć podatek należny, przekroczyły bądź nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku hotelowo-gastronomicznego. Jednakże bezspornym jest, że obiekt ten wybudowany został w 1978 roku, czyli w okresie kiedy jeszcze nie funkcjonował podatek od towarów i usług i wykorzystywany był do działalności opodatkowanej dłużej niż 5 lat. Zatem przy sprzedaży tego budynku możecie Państwo skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Jednocześnie stosownie do treści art. 29 ust. 5 w/w ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.