Czy zbycie zakupionych przez wnioskodawców, niezabudowanych i zabudowanej nieruchomości, poza prowadzoną działalnością gospodarczą w formie spółki jawnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ?

sygnatura: 1442/TP/443-228/JK/07Dat

autor: Urząd Skarbowy w Wołominie

data: 2007-02-02

P o s t a n o w i e n i e

Na podstawie art. 14 a, art. 14 b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. Nr 8 poz. 60 z dnia 4 stycznia 2005r z późniejszymi zmianami), w związku z pismem z dnia 08.01.2007r, uzupełnionym w dniu 24.01.2007r w sprawie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych i zabudowanej nieruchomości na mocy ustawy z dnia 11 marca 2004r o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 z późn. zmianami) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wołominie

p o s t a n a w i a

uznać Państwa stanowisko w części dotyczącej statusu podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wykonywanych czynności zbycia nieruchomości za nieprawidłowe,

uznać Państwa stanowisko w części dotyczącej opodatkowania w/w czynności za prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

1.Stan faktyczny podany we wniosku jest następujący:

Wnioskodawcy poza prowadzoną działalnością gospodarczą w formie spółki jawnej nabyli na zasadach wspólności ustawowej dwie nieruchomości: nieruchomość niezabudowaną w listopadzie 2005 roku, oraz nieruchomość zabudowaną w sierpniu 2006 roku. Zakup wymienionych nieruchomości nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Obecnie wnioskodawcy zamierzają zbyć wymienione nieruchomości, przy czym nieruchomość zabudowana ma zostać podzielona i część jej - na której prowadzona jest szkoła ponadgimnazjalna przez jednostkę samorządu terytorialnego - ma być zbyta na rzecz tej jednostki. Budowę budynków i budowli posadowionych na tej nieruchomości zakończono więcej niż 5 lat temu, licząc od końca roku, w którym zakończono budowę.

Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż towar przy nabyciu nie był opodatkowany. Wnioskodawcy nie dokonywali wydatków na ulepszenie tej nieruchomości. Nieruchomość niezabudowaną oraz część pozostałą po wydzieleniu działek, na których znajduje się szkoła, wnioskodawcy zamierzają zbyć na rzecz osób fizycznych, nie prowadzących działalności gospodarczej. Ponadto wyżej opisana nieruchomość nie będzie wniesiona do spółki, której są wspólnikami tytułem aportu.

Pytanie podatników:

Czy zbycie zakupionych przez wnioskodawców, niezabudowanych i zabudowanej nieruchomości, poza prowadzoną działalnością gospodarczą w formie spółki jawnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ?.

2.Stanowisko wnioskodawców co do oceny stanu faktycznego:

Zdaniem wnioskodawców, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54, poz 535 ze zm.) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza zaś, w rozumieniu powołanej ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Stosownie do art. 5 ust. 1 ww ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ww ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. W świetle powyższego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega zatem dostawa towarów, gdy dokonana jest przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach samodzielnie wykonywanej działalności gospodarczej, a towar (w tym wypadku nieruchomość) wchodzi w skład majątku firmy. Nie podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaż nieruchomości, jeżeli stanowi ona majątek osobisty podatnika lub osoby niebędącej podatnikiem tego podatku, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo, w okolicznościach nie wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

W wymienionym wyżej stanie faktycznym, sprzedaż wymienionych nieruchomości będzie miała charakter czynności jednorazowych, a wnioskodawcy nie mają zamiaru wykonywania podobnych czynności w sposób częstotliwy. W związku z tym - zdaniem wnioskodawców - planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nawet gdyby uznać, że wymienione transakcje dokonywane były w ramach działalności gospodarczej, to transakcja zbycia nieruchomości zabudowanej na rzecz jednostki samorządu terytorialnego zwolniona byłaby na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem, zwolniona jest od podatku od towarów i usług dostawa towarów używanych, z zastrzeżeniem ust. 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego: zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zgodnie z ust. 2 ww artykułu przez towary używane o których mowa w ust.1 pkt 2 rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat; pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 2, stosownie do art. 43 ust. 6, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych towarów,

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 29 ust. 5 cyt. wyżej ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przedmiotem transakcji będzie dostawa towarów używanych w rozumieniu art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, są nim bowiem budynki, w stosunku do których od końca roku, w którym została zakończona ich budowa minęło więcej niż 5 lat. W związku z tym, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa takiego towaru jest zwolniona od podatku od towarów i usług, ponieważ powyższym stanie faktycznym dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ze względu na to, iż towar ten został nabyty od osoby fizycznej.

Prawo do zwolnienia od podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy towarów używanych nie przysługuje:

1) jeżeli przedmiotem dostawy są obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy - (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług),2)jeżeli przed wprowadzeniem budynków lub budowli do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych - (art. 43 ust. 6 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług)

W powyższym stanie faktycznym wymienione warunki nie są spełnione, ponieważ przedmiotem dostawy nie są obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy oraz wnioskodawcy w ogóle nie dokonywali wydatków na ulepszenie tych budynków.

Reasumując, mając na uwadze wyżej przedstawiony stan faktyczny i prawny, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług względnie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, natomiast działki niezabudowane winny być opodatkowane w stawce 22%.

3.Ocena prawna stanowiska wnioskodawców w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wołominie wyjaśnia, iż stosownie do przepisu art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r o podatku od towarów i usług (Dz.U.nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towar w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o podatku VAT rozumie się także budynki, budowle i ich części oraz grunty.

Podatnikami podatku od towarów i usług, zgodnie z brzmieniem art. 15 cyt. ustawy o podatku VAT, są osoby prawne , jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści pisma wnioskodawców wynika, że przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte odpowiednio w roku 2005 i 2006. Nieruchomość zabudowana zostanie podzielona na część, na której jest posadowiony budynek szkoły oraz działki niezabudowane przeznaczone do sprzedaży.

W konsekwencji powyższego należy uznać, że czynności sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego w warunkach wskazujących, iż czynności te będą kontynuowane (o czym świadczy podział większej nieruchomości, a także deklaracja zawarta we wniosku o zamiarze ich zbywania), a przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży stanowią element prowadzonej działalności gospodarczej, tym samym spełniają definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, i podlegają podatkowi od towarów i usług.

Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego zauważa, że w związku z faktem, iż nieruchomości nie zostały wniesione aportem do działalności gospodarczej w formie spółki jawnej podatnikami z tego tytułu będą osoby fizyczne.

Odnosząc się do zbycia działki zabudowanej budynkiem szkoły Naczelnik Urzędu Skarbowego wyjaśnia, iż w myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy przez towary używane rozumie się budynki, budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat oraz pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres użytkowania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku. Stosownie natomiast do treści art. 43 ust. 6 cyt. ustawy, zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 nie stosuje się do dostawy budynków i budowli lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji lub w trakcie użytkowania, wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków i użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 6 nie znajduje w przedmiotowej sprawie zastosowania (wnioskodawcy w ogóle nie dokonywali wydatków na ulepszenie tych budynków).

W związku z tym, iż zakup nieruchomości zabudowanej nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług, zgodnie z wyżej powołanym przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku VAT dostawa tych towarów może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W myśl przepisów art. 29 ust. 5 ustawy o podatku VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, iż co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku VAT, jaką opodatkowana jest dostawa budynku lub budowli na nim posadowionych. Zatem także dostawa gruntów, na którym jest posadowiony budynek szkoły, korzystać będzie w tym przypadku ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Jednocześnie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, że zwolnione zostały z opodatkowania podatkiem od towarów i usług grunty rolne, leśne, pod stawami oraz inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Jako tereny przeznaczone pod zabudowę należy rozumieć grunty, które zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w chwili sprzedaży mają status terenu pod zabudowę.

Z treści pisma wynika, że działki przeznaczone do sprzedaży mają status działek budowlanych.

Na podstawie cytowanych wyżej przepisów sprzedaż działek przeznaczonych pod zabudowę, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 22% (art. 41 ust. 1 ustawy o VAT).

P o u c z e n i e

1. Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

2. Zgodnie z art. 14 b § 1 i § 2 ww. Ustawy - Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

3. Na powyższe postanowienie na mocy art. 14 a § 4 powołanej wyżej ustawy przysługuje zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego postanowienia, za pośrednictwem Naczelnika tutejszego urzędu skarbowego.