ewidencji podatkowej prowadzonej przez sądowego zarządcę nieruchomości oraz uznania zarządcy nieruchomości za płatnika.

sygnatura: IBPP3/443-829/09/PK

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2009-11-23

słowa kluczowe:

ewidencja, faktura, odliczenie podatku, podatnik, refakturowanie

Wniosek ORD-IN: [ 738 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2009r. (data wpływu 25 sierpnia 2009r.), uzupełnione pismem z dnia 19 października 2009 (data wpływu 23 października 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie ewidencji podatkowej prowadzonej przez sądowego zarządcę nieruchomości oraz w zakresie uznania zarządcy nieruchomości za płatnika - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2009r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania i fakturowania opłat za najem lokali oraz opłat za media. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 października 2009r. będącym odpowiedzią na wezwanie telefoniczne z dnia 15 października 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzi zarząd i administrację nieruchomości na zlecenie wspólnot mieszkaniowych, osób fizycznych i osób prawnych. Wnioskodawca na zlecenie i z umocowania Sądu od dnia 1 maja 2009 roku sprawuje zarząd sądowy nieruchomością, która jest współwłasnością. Współwłaściciele nieruchomości są znani. W imieniu współwłaścicieli zawiera umowy najmu lokali użytkowych i lokali mieszkalnych, pobiera należności za najem lokali, dokonuje zakupu usług na utrzymanie nieruchomości. Na odrębnym rachunku bankowym gromadzi środki pieniężne pochodzące z najmu, i z rachunku tego pokrywa należności wobec dostawców, oraz reguluje zobowiązania z tyt. podatku od nieruchomości i podatku VAT.

Zarządca nieruchomości wykonuje czynności zarządu we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Podatek VAT jest podatkiem pośrednim, którego istotą jest fakt poboru tego podatku przez sprzedawcę od kupującego celem odprowadzenia go do budżetu państwa. Zarządca nie jest pełnomocnikiem właścicieli, działa z umocowania sądu, dlatego wystawiając faktury w swoim imieniu, oraz dokonując zakupów w swoim imieniu, ujmuje je w swojej deklaracji VAT.

Dla nieruchomości objętej zarządem sadowym jest prowadzona odrębna ewidencja dla potrzeb podatku VAT:

1. rejestr sprzedaży VAT
2. rejestr zakupu VAT
3. ustalanie wskaźnika udziału sprzedaży opodatkowanej w sprzedaży ogółem

Ewidencja sprzedaży obejmuje:

1. faktury VAT wystawiane najemcom lokali użytkowych za: najem, odpady komunalne, wodę i ścieki
2. faktury VAT wystawiane najemcom lokali mieszkalnych za: najem, odpady komunalne, wodę i ścieki,
3. faktury VAT wystawiane najemcom za zużytą energię elektryczną i gaz w danym lokalu, w przypadku gdy najemca nie zawarł stosownych umów z dostawcami energii
4. faktury VAT wystawiane właścicielom za energię elektryczną i gaz oraz wodę i ścieki zużytą w lokalach objętych przez nich w samoistne posiadanie
5. zestawienie zużycia wody i odprowadzania ścieków, oraz koszt wywozu odpadów komunalnych przypadające na lokal zajmowany przez współwłaściciela nieruchomości na własne potrzeby.
6. najem lokali mieszkalnych fakturowany jest ze stawką zwolnione, najem lokali użytkowych ze stawką 22%, woda i ścieki oraz odpady komunalne ze stawką 7%
7. energia elektryczna i dostawa gazu do lokali mieszkalnych - ,,refakturowane" wg faktur dostawców usług
8. Sprzedawcą jest Wnioskodawca

Ewidencja zakupu obejmuje:

1. faktury VAT za dostawę usług na potrzeby nieruchomości objętej zarządem sądowym
2. faktury VAT zakupowe w rejestrze zakupu są ujmowane w pełnej wysokości
3. ewidencja faktur sporządzana jest z podziałem na: - zakup związany ze sprzedażą opodatkowaną - zakup związany ze sprzedażą mieszaną - zakup związany ze sprzedażą zwolnioną
4. nabywcą usług jest Wnioskodawca

Deklaracja VAT za dany miesiąc jest sporządzana odrębnie dla danej nieruchomości objętej zarządem sądowym, przy zastosowaniu do zakupu wskaźnika udziału sprzedaży opodatkowanej w sprzedaży ogółem ustalonego odrębnie dla tej nieruchomości.

Natomiast składana do Urzędu Skarbowego miesięczna deklaracja VAT jest sumą ewidencji obejmującą zarząd sądowy i pozostałą działalność.

W związku z powyższym zadano pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy dotyczące sposobu dokumentowania przychodów z najmu lokali i wydatków nieruchomości zarządzanej sądowo dla potrzeb VAT:

1. Prowadzenie odrębnie dla nieruchomości zarządzanej sądowo rejestrów VAT zakupu i sprzedaży, ustalenie wskaźnika udziału sprzedaży opodatkowanej w sprzedaży ogółem. Sprzedaż ogółem obejmuje najem oraz refakturowanie należności za media w lokalach.
2. Właściciele mieszkający w kamienicy są obciążani za wodę i ścieki, oraz odpady komunalne. Obciążenie jest ujmowane w rejestrze sprzedaży w formie zestawienia.
3. Sprzedawcą i nabywcą jest Wnioskodawca z dopiskiem Zarządca Sądowy nieruchomości.
4. W rejestrze sprzedaży VAT są ujmowane, faktury za najem, refaktury za prąd i gaz (dotyczy lokali w których liczniki nie są zarejestrowane na najemców), zestawienie obciążenia właścicieli za media.
5. W rejestrze zakupu VAT są ujmowane wszystkie faktury VAT w wysokości 100%.
6. Wnioskodawca sporządza miesięczną deklarację podatku VAT w której dane są sumą z odrębnych rejestrów sporządzanych dla zarządu sądowego i pozostałej działalności,
7. Wnioskodawca wystawia fakturę VAT tytułem wynagrodzenia (sprzedawca) za sprawowany zarząd sądowy dla Wnioskodawcy z dopiskiem zarządca sądowy budynku (nabywca).
8. Płatnikiem podatku VAT z nieruchomości objętej zarządem sądowym jest zarządca sądowy.
9. Podatek VAT jest płacony ze środków pieniężnych należących do współwłaścicieli nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, działa on na polecenie i z umocowania Sądu i w imieniu własnym na rzecz współwłaścicieli narządzanej nieruchomości w granicach zarządu zwykłego.

Zarząd sądowy powinien być ujmowany w deklaracjach VAT łącznie z pozostałą działalnością, gdyż sprzedawcą i nabywcą jest zarządca sądowy.

Ewidencja VAT powinna być oddzielna dla zarządu sądowego, ze względu na ustalenie prawidłowego współczynnika sprzedaży mieszanej.

Zarządca jest płatnikiem podatku VAT. (wyrok NSA)

Środki pieniężne pochodzące z najmu lokali nieruchomości pod zarządem sadowym są gromadzone na odrębnym rachunku bankowym, z którego są jednocześnie pokrywane zobowiązania wobec dostawców oraz płacony podatek od nieruchomości i podatek VAT.

Z tych powodów sposób ewidencjonowania przedstawiony w pytaniu uważa za prawidłowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Odpowiadając na złożony wniosek tut. organ w pierwszej kolejności chciałby się odnieść do ww. pkt 8. w zadanym pytaniu, a dopiero w następnej kolejności odnieść się do zagadnień dotyczących szeroko rozumianej ewidencji.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 15 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.);
2. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich,

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

• samodzielność prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT);
• odpowiedzialność za jej efekty;
• odpłatność.

Wszystkie te cechy, dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca, na podstawie postanowienia Sądu, sprawuje funkcję zarządcy nieruchomości. Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U Nr 16, poz 93 ze zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie to także w tym przypadku ,,na zewnątrz", tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności nie wykraczających poza zwykły zarząd. Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast właścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Zarządca nie jest przedstawicielem właścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Ponadto w odniesieniu do przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, należy odwołać się do zapisu zawartego w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. Nr L 347/1), (wcześniej art. 6 ust. 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych - Wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa opodatkowania (77/388/EWG) (Dz. Urz. UE. Nr L 145/1)), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Biorąc pod uwagę powyższe zauważyć należy, że Dyrektywa uzależnia zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. Zatem w przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów. Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

Natomiast kwestię odpłatności powyższych czynności przesądza m.in. treść art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z którego wynika, że zarządca nieruchomości może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które z związku z zarządem poniósł z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Powyższe jednoznacznie wskazuje na to, że zarządca nieruchomości świadczy usługi zarządu odpłatnie.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Reasumując, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że stanowisko Wnioskodawcy, iż jest on płatnikiem podatku VAT jest nie prawidłowe bowiem zgodnie z art. 18 ustawy o VAT jedynie organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2002 r. Nr 110, poz. 968, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Jak wynika z wniosku Wnioskodawca nie działa ani jako organ egzekucyjny ani też jako komornik sądowy tym samym nie może być uznany za płatnika podatku VAT.

Kwestie ewidencji w zakresie podatku VAT reguluje art. 109 ust. 3 ustawy o VAT stosownie do którego podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 i 82 ust. 3 oraz zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, 134, 138 - dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

W art. 90 do którego odsyła ww. przepis w ust. 1 zapisano, iż w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, iż ustawodawca nie narzuca odgórnie formy prowadzenia ewidencji, np. ilości prowadzonych rejestrów sprzedaży i zakupów, w ramach ewidencji, w zależności od rodzajów działalności gospodarczej jaką dany podatnik wykonuje. Przepisy w zakresie ewidencji narzucają jedynie minimalny wymóg informacji jakie winna zawierać ewidencja czyli:

• dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania,
• wysokość podatku należnego,
• kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego,
• kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu
• odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego,
• inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że na Wnioskodawcy nie ciąży wymóg prowadzenia odrębnych rejestrów zakupu oraz sprzedaży dla zarządzanej nieruchomości gdyż może prowadzić jeden rejestr zakupów i sprzedaży obejmujący całą działalność Wnioskodawcy. Niemniej oddzielne prowadzenie ww. rejestrów dla zarządzanej nieruchomości jest jak najbardziej dopuszczalne, jak i też pożądane, gdyż zwiększa czytelność ewidencji. Ponadto Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie jest zobowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi określonym w otrzymanych fakturach zakupowych. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest prawidłowe.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca obciąża za wodę i ścieki, oraz odpady komunalne właścicieli mieszkających w kamienicy, a obciążenie to jest ujmowane w rejestrze sprzedaży w formie zestawienia a ponadto w rejestrze sprzedaży Wnioskodawca ujmuje faktury za najem, refaktury za prąd i gaz w przypadku lokali w których liczniki nie są zarejestrowane na najemców. Jak już zauważono w rejestrze sprzedaży należy uwidocznić przedmiot opodatkowania więc wykazywanie ww. faktur w wspomnianym rejestrze jest jak najbardziej konieczne z wyjątkiem refaktury za prąd i gaz w przypadku lokali w których liczniki nie są zarejestrowane na najemców gdyż kwoty wynikające z tych świadczeń winny być wliczone do wartości usługi zasadniczej jaką jest wynajem lokali i nie należy opodatkować tych usług w odrębnej fakturze. Tym samym również w rejestrze sprzedaży odsprzedaż usług najemcom lokali winna widnieć jako usługa składowa usługi najmu a nie jako samodzielne świadczenie.

Natomiast ujęcie w odrębnym zestawieniu usług świadczonych dla właścicieli jest jak najbardziej dopuszczalne, jeżeli zawiera ww. dane dotyczące ewidencji, aczkolwiek nie jest wymagane przez przepisy w tym zakresie.

Wnioskodawca działając jako zarządca nieruchomości występuje zarówno w roli nabywcy mediów i dostawcy usługi najmu w której zawierają się świadczenia składowe w postaci mediów. Dane jakie winna zawierać faktura odnośnie danych dostawcy i nabywcy określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337). Zgodnie z § 5 ust. 1 pkt 1 ww. rozporządzenia faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej imiona i nazwiska lub nazwy bądź nazwy skrócone sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy. Ww. przepis określi minimalny zakres informacji jakie winna zawierać faktura co nie oznacza, iż podatnicy nie mogą uwidaczniać innych danych na fakturze. Tym samym jak najbardziej jest dopuszczalne dodawanie na fakturze obok nazwy Wnioskodawcy dopisku Zarządca Sądowy nieruchomości. Powyższe odnosi się zarówno do faktur zakupowych jak i sprzedażowych.

Wnioskodawca podaje we wniosku, iż wystawia fakturę VAT tytułem wynagrodzenia (sprzedawca) za sprawowany zarząd sądowy na własną spółkę z dopiskiem zarządca sądowy (nabywca).

Jak już zauważono sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go Sądu który też określa wynagrodzenie dla zarządcy (art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Zarządca nieruchomości działa w interesie ekonomicznym współwłaścicieli nieruchomości lecz na zlecenie i z umocowania Sądu. Tym samym należy uznać, że zleceniodawcą czyli nabywcą usługi (usługobiorcą) jest Sąd a w konsekwencji na fakturze, dokumentującej świadczenie usługi zarządu nieruchomością, jako odbiorca winien widnieć Sąd niezależnie od tego z jakiego źródła pochodzą środki na wynagrodzenie za tą usługę.

Wnioskodawca podaje, że w rejestrze zakupu VAT są ujmowane wszystkie faktury VAT w wysokości 100%. Jak podano wyżej w ewidencji należy wykazać kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego. W sytuacji gdy dany zakup będzie służył wyłącznie działalności opodatkowanej wtedy powyższe postępowanie jest jak najbardziej właściwe. Jednakże w sytuacji gdy dany zakup jest związany zarówno z działalnością opodatkowaną jak i zwolnioną Wnioskodawca może wykazać 100% wartości faktury zakupowej w rejestrze zakupów lecz równocześnie winien wskazać w jakim zakresie podatek naliczony wynikający z tej faktury będzie podlegał odliczeniu.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133. Deklaracja składana przez podatnika winna odzwierciedlać dane zawarte w ewidencji o której mowa w art. 109 ust. 3.

Jak zauważono powyżej podatnik może prowadzić jeden rejestr zakupów i sprzedaży w którym będą ujęte wszystkie transakcje niezależnie od różnorodności prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej jak też jest dopuszczalne prowadzenie kilku rejestrów dla każdego rodzaju prowadzonej działalności. Jednakże niezależnie od ilości rodzajów prowadzonych działalności gospodarczych i sposobu prowadzenia rejestrów podatnik winien złożyć jedną deklarację podatkową za dany okres rozliczeniowy. W sytuacji zatem gdy tak jak Wnioskodawca prowadzi kilka rejestrów sprzedaży i zakupów w zależności od rodzaju działalności w ramach prowadzonej ewidencji winien on zsumować dane z poszczególnych rejestrów i kwoty uzyskane w ten sposób wykazać w składanej deklaracji.

Kwestie zapłaty podatku reguluje art. 103 ust. 1 ustawy o VAT w myśl którego podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 2-4 i art. 33 i 33b.

Z przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek zapłaty podatku wynika ze zobowiązania podatkowego, a zobowiązanym do jego zapłacenia jest podatnik. W przedmiotowym przypadku podatnikiem z tytułu zarządzania nieruchomości jest Wnioskodawca i to on winien zapłacić należny podatek. Natomiast fakt czy środki na zapłatę tego podatku pochodzą od współwłaścicieli czy też są to środki Wnioskodawcy nie jest kwestią podlegającą regulacji przepisów podatkowych i jako taka nie może być sprawą podlegającą interpretacji w niniejszym postępowaniu.

Reasumując:

1. oddzielne prowadzenie rejestrów sprzedaży oraz zakupów dla zarządzanej nieruchomości jest dopuszczalne, natomiast Wnioskodawca jest zobowiązany do ustalenia wskaźnika udziału sprzedaży opodatkowanej w sprzedaży ogółem generowanej przez działalność związaną z zarządzaną nieruchomością w celu prawidłowego rozliczenia faktur zakupowych związanych z zarządzaną nieruchomością,
2. nie jest dopuszczalne jest ujmowane w rejestrze sprzedaży w formie zestawienia obciążania za wodę i ścieki, oraz odpady komunalne na rzecz właścicieli mieszkających w kamienicy, gdyż kwoty te winne być wliczone do wartości usługi zasadniczej jaką jest wynajem lokali,
3. dopuszczalne jest dodawanie na fakturze obok nazwy Wnioskodawcy dopisku ,,Zarządca Sądowy Nieruchomości",
4. w rejestrze sprzedaży należy uwidocznić przedmiot opodatkowania tym samym w rejestrze sprzedaży należy ująć faktury za najem, należności za prąd i gaz przy czym może być to w formie odrębnego zestawienia. Należy zastrzec, że w tej sytuacji kwoty za media będące przedmiotem refakturowania winny być ujęte w kwocie za najem, a nie jako samodzielne pozycje,
5. w ewidencji zakupów należy wykazać kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego, w sytuacji gdy dany zakup jest związany zarówno z działalnością opodatkowaną jak i zwolnioną. Wnioskodawca może wykazać 100% wartości faktury zakupowej w rejestrze zakupów lecz równocześnie winien wskazać w jakim zakresie podatek naliczony wynikający z tej faktury będzie podlegał odliczeniu,
6. w sytuacji gdy prowadzi się kilka rejestrów sprzedaży i zakupów w zależności od rodzaju działalności w ramach prowadzonej ewidencji należy zsumować dane z poszczególnych rejestrów i kwoty uzyskane w ten sposób wykazać w składanej deklaracji,
7. na fakturze, dokumentującej świadczenie usługi zarządu nieruchomością, jako odbiorca usługi winien widnieć Sąd na zlecenie którego działa zarządca,
8. Wnioskodawca z tytułu wykonywania sądowego zarządu nieruchomością jest podatnikiem VAT,
9. obowiązek zapłaty podatku wynika ze zobowiązania podatkowego, a zobowiązanym do jego zapłacenia jest podatnik, natomiast fakt czy środki na zapłatę tego podatku pochodzą od współwłaścicieli czy też są to środki Wnioskodawcy nie jest kwestią podlegającą regulacji przepisów podatkowych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy oceniane całościowo należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Kwestia fakturowania usług najmu lokali oraz usług w zakresie dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz odpadów komunalnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.