Opodatkowanie zbycia nieruchomości gruntowej.

sygnatura: IBPP3/443-387/08/IK

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-08-27

Wniosek ORD-IN: [ 861 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana K., przedstawione we wniosku z dnia 21 maja 2008 r. (data wpływu 27 maja 2008 r.), uzupełnionym pismami z dnia 4 sierpnia 2008 r. (data wpływu 11 sierpnia 2008 r.) oraz z dnia 26 sierpnia 2008 r. (data wpływu 26 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia udziałów we własności nieruchomości gruntowej, na rzecz dzierżawcy, w sytuacji gdy dzierżawca wybudował na niej obiekty budowlane - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 maja 2008 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 4 sierpnia 2008 r. (data wpływu 11 sierpnia 2008 r.) oraz z dnia 26 sierpnia 2008 r. (data wpływu 26 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia udziałów we własności nieruchomości gruntowej, na rzecz dzierżawcy, w sytuacji gdy dzierżawca wybudował na niej obiekty budowlane.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 1993 roku wraz z innymi osobami fizycznymi , w drodze kupna nabył (każdy po 1/3) działkę o powierzchni 7,5 ha. Na działce tej Wnioskodawca wraz z tymi osobami prowadził działalność gospodarczą - produkcję cegły oraz mączki ceglanej. W roku 2000 fragment ww. działki niezabudowanej o powierzchni 0,5 ha został wydzierżawiony firmie pod budowę pawilonu handlowego. Firma ta została przejęta przez inną firmę i firma ta wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki firmy poprzedniej jako firmy przejmowanej. Przejęcia takie miały miejsce kilkakrotnie i kilkakrotnie zmieniali się dzierżawcy, a Wnioskodawca był informowany o takich przejęciach w formie pisemnej. Firma dzierżawiąca płaci po 1/3 czynszu dzierżawnego każdemu ze współwłaścicieli i każdy z nich wystawia imienną fakturę VAT, jako osoba fizyczna. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy na 30 lat, po upływie tego okresu będzie mógł odkupić wybudowany przez dzierżawcę budynek i towarzyszący parking na podstawie wyceny rzeczoznawcy. Na przedmiotowym gruncie znajduje się wyłącznie pawilon handlowy i parking wzniesiony w całości przez firmę, która wydzierżawiła ten teren. Wnioskodawca do chwili obecnej nie poniósł żadnych kosztów na ulepszenie opisanej działki, ani na budowę pawilonu i infrastruktury towarzyszącej. Budynkami i budowlami od momentu ich wybudowania włada nieprzerwanie dzierżawca. Wnioskodawca zamierza sprzedać ten grunt, aktualnemu dzierżawcy, jako osoba fizyczna.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od umowy kupna - sprzedaży gruntu Wnioskodawca będzie musiał odprowadzić podatek od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT, gdyż grunt ten został nabyty od osób fizycznych, przez osobę fizyczną, na podstawie umowy kupna - sprzedaży, nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Grunt został wydzierżawiony w takim samym stanie w jakim został nabyty. Koszty związane z budową pawilonu w całości poniosła firma dzierżawiąca. Zgodnie z zapisem w umowie dzierżawy, po wygaśnięciu umowy, jeżeli wydzierżawiający nie będzie zainteresowany odkupieniem pawilonu handlowego, aktualny dzierżawca będzie zmuszony do oddania gruntu w stanie sprzed zawarcia umowy dzierżawy, tj. bez jakichkolwiek zabudowań.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów - stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie tej czynności konieczne jest, by dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Pojęcie "podatnik" ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania. O ile bowiem określenie czynności podlegających opodatkowaniu określa zakres przedmiotowy opodatkowania, to określenie pojęcia "podatnik" wskazuje na podmiotowy zakres opodatkowania. W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana i czynność ta została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika.

Pojęcie ,,podatnika" i ,,działalności gospodarczej", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem ,,podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Cytowana wyżej definicja wprowadza wymóg samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, rozumieć przez to należy prowadzenie działalności na własne ryzyko, w warunkach niepewności rynkowej. Wyżej wymienione przepisy odnoszą się również wprost do ,,okoliczności, które wskazują na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy" co pozwala na opodatkowanie jednorazowej czynności, jeśli tylko towarzyszące jej okoliczności pozwalają ocenić, czy działalność będzie kontynuowana, a więc czy podmiot ma zamiar wykonywać działalność w sposób częstotliwy.

Podkreślić należy, że nie jest konieczne faktyczne kontynuowanie działalności, wystarczający jest zamiar jej kontynuowania, choćby nawet po dokonaniu jednorazowej czynności podmiot zaprzestał dalszego prowadzenia działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza w rozumieniu cyt. wyżej przepisu polega również na wykorzystywaniu swego majątku tj. towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku ustawa nie wprowadza wymogu częstotliwości wykorzystywania lecz ciągłości wykorzystywania składników majątku. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy więc rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie stosunku obligacyjnego np. na podstawie umowy dzierżawy, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem w świetle cyt. wyżej art. 15 ust. 2 ww. ustawy Wnioskodawca jest podmiotem wykonującym działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług w zakresie dzierżawy gruntu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca na podstawie długoletniej umowy dzierżawy wydzierżawił nieruchomość gruntową niezabudowaną. Dzierżawca na dzierżawionym gruncie wybudował pawilon oraz parking. Ww. obiekty budowlane nieprzerwanie od momentu oddania gruntu w dzierżawę znajdują się we władaniu dzierżawcy.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 64, poz. 16 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do art. 694 Kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (...).

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast na podstawie art. 705 K.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 K.c., a wybór ten jest możliwy dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej nieruchomości, a nie w momencie zawarcia lub zakończenia umowy dzierżawy.

W związku z powyższym wydzierżawiający nie posiada roszczeń, o których mowa w art. 676 Kodeksu cywilnego, bowiem nie dokonano zwrotu dzierżawionego gruntu. Określenie ,,ulepszenia" z art. 676 K.c. dotyczy nakładów dokonanych przez dzierżawcę, które w chwili zwrotu zwiększają jej użyteczność w stosunku do stanu, w którym rzecz powinna się znajdować zgodnie z art. 705 K.c. Zatem dopiero w momencie faktycznego zwrotu rzeczy, strony są w stanie określić czy i w jakim zakresie poczynione nakłady zwiększają użyteczność rzeczy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że nie nastąpił zwrot dzierżawionej nieruchomości, nie wystąpiło więc również rozliczenie nakładów na budowę obiektów wzniesionych przez dzierżawcę, zatem przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy o VAT jest grunt, stanowiący składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą - świadczeniem usług dzierżawy.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy. Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w art. 43 ustawy zawarto katalog czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. W myśl ust. 1 pkt 9 przywołanego wyżej art. 43 ustawodawca zwolnił od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Z przedmiotowego wniosku wynika, iż przedmiotem dostawy jest sprzedaż gruntu zabudowanego pawilonem handlowym oraz parkingiem trwale z tym gruntem związanych. Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów sprzedaż tego gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej 22% jako terenu budowlanego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.