Opodatkowanie nieruchomości zabudowanej, rolnej i z przeznaczeniem pod zabudowę.

sygnatura: ILPP1/443-1036/08-2/BD

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

data: 2009-01-21

słowa kluczowe:

budynek, grunty, grunty rolne, nieruchomości, towar używany, zwolnienia z podatku od towarów i usług

Wniosek ORD-IN: [ 348 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., reprezentowanej przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 27 października 2008 r. (data wpływu: 3 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność w zakresie lombardu oraz udzielania pożyczek poza systemem bankowym. Spółka udziela pożyczek pod zastaw przejmując grunty, nieruchomości. Umowa pożyczki zawierana jest aktem notarialnym, a w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki przenoszona jest własność, np. gruntu lub nieruchomości na pożyczkodawcę z zapisem, iż w momencie spłaty pożyczki, pożyczkodawca powrotnie przeniesie własność na pożyczkobiorcę.

Pożyczkobiorca nie spłaca pożyczki w określonym w akcie notarialnym terminie. Po przeprowadzeniu procedur powiadomienia pożyczkobiorcy o konsekwencjach wynikających z umowy z tytułu niespłacania w terminie pożyczki, Spółka przystępuje do sprzedaży przedmiotu.

1. Sprzedaż zabudowanej nieruchomości wraz z gruntem. Zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, Spółka opodatkowuje sprzedaż przedmiotu (gruntu, nieruchomości) na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług jako towar używany, zwolniony od podatku VAT. Spółka stoi na stanowisku, iż niespłacona pożyczka, a tym samym zabezpieczenie tej pożyczki (w formie gruntu, nieruchomości) jest jej własnością. Zainteresowana traktuje ją jako towar używany (księgując na koncie 330), ale nadający się do dalszego użytkowania i odsprzedaży. Od momentu kiedy towar zostaje wystawiony do sprzedaży, do finalizacji umowy upływa średnio około 1 rok. Spółka ponosi w tym czasie koszty utrzymania bieżących opłat, ponieważ zgodnie z aktem notarialnym jest właścicielem przedmiotowych nieruchomości.
2. Sprzedaż gruntu rolnego z prawem pierwokupu - art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
3. Sprzedaż gruntu niezabudowanego, z planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę - stawka podstawowa 22%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości wraz z gruntem jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług...
2. Czy sprzedaż gruntu rolnego z prawem pierwokupu przez X jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług...
3. Czy sprzedaż gruntu niezabudowanego z planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę podlega opodatkowaniu wg stawki podstawowej - 22%...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Spółka może korzystać na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług ze zwolnienia od podatku dostawy towarów używanych, zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt. 1 ustawy o VAT, ponieważ:

1. w przypadku budynków i budowli upłynęło ponad 5 lat od momentu zakończenia budowy. Jest to wystarczająca przesłanka dla uznania ich za towar używany,
2. przy ich nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
3. towary nie były ulepszane, prowadzone były jedynie prace konserwatorsko - naprawcze w celu np. zabezpieczenia nieruchomości przed zimą, były również ponoszone bieżące opłaty, np. podatek od nieruchomości lub opłata za prąd.

Ad. 2

Spółka stoi na stanowisku, iż może zastosować zwolnienie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT, ponieważ grunt spełnia wymogi rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454).

Ad. 3

Sprzedaż gruntu niezabudowanego, z planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, opodatkowana jest stawką podstawową 22%, ponieważ tereny przeznaczone pod zabudowę lub tereny budowlane opodatkowane są stawką podstawową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy o VAT, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stawka podstawowa podatku od towarów i usług, określona w art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W art. 43 ustawy o VAT zawarto katalog czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 ustawy, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Aby cytowany przepis art. 43 ust. 6 ww. ustawy wyłączający zwolnienie od podatku VAT znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Nie wystąpienie jednego z nich oznacza prawo do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części.

Stosownie do zapisu art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Zatem, co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są sprzedawane budynki, budowle lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Jednakże ustawodawca zwalniając od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), ustawa określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku, zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej ,,studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Natomiast dane z ewidencji gruntów i budynków mogą być stosowane wyłącznie posiłkowo, gdyż nie zawierają danych o ,,przeznaczeniu" danego gruntu, co jest warunkiem decydującym o zwolnieniu od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a jedynie obejmują dane, w przypadku gruntów, dotyczące ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych - art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. z 2005 r. Dz. U. Nr 240, poz. 2027 ze. zm.).

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Spółka prowadząca działalność w zakresie lombardu oraz udzielania pożyczek poza systemem bankowym, udziela pożyczek pod zastaw przejmując grunty oraz nieruchomości. W przypadku, gdy pożyczkobiorca nie spłaca pożyczki w określony w akcie notarialnym terminie, po przeprowadzeniu procedur powiadomienia pożyczkobiorcy o konsekwencjach wynikających z umowy z tytułu niespłacania w terminie pożyczki, Spółka staje się właścicielem zastawionych przedmiotów oraz przystępuje do ich sprzedaży.

W świetle powołanych wyżej regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu stanu faktycznego, tut. Organ na zadane we wniosku pytania udzielił następujących odpowiedzi:

Ad. 1

Z uwagi na fakt, iż od momentu zakończenia budowy przedmiotowych budynków i budowli minęło 5 lat, a przy ich nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że nie ponoszono wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej - sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, jako towar używany.

Zwolnienie dotyczy również całego gruntu, na którym znajduje się budynek trwale z nim związany.

Ad. 2

Sprzedaż gruntu rolnego korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, pod warunkiem, że ani z planu zagospodarowania przestrzennego, ani ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie wynika, iż jest to teren budowlany lub przeznaczony pod zabudowę oraz, że dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ad. 3

Sprzedaż gruntu niezabudowanego z planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podatku w wysokości 22%, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy o VAT.

Tut. Organ pragnie zauważyć, iż z dniem 1 grudnia 2008 r. (z wyjątkami określonymi w art. 15 tej ustawy) weszła w życie ustawa z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320).

Należy wskazać, że stosownie do art. 1 pkt 34 lit. a ww. ustawy w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, zawierającym wykaz czynności zwolnionych od podatku, wprowadzono m. in. następujące zmiany:

• pkt 2 otrzymuje brzmienie:
• ,,2) dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;",
• pkt 10 otrzymuje brzmienie:
• ,,10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: