sprzedaż przedmiotowego budynku ośrodka wypoczynkowego wraz z gruntem, na którym ten budynek jest posadowiony będzie podlegała opodatkowaniu stawką 22%, natomiast część działek składających się na sprzedawaną nieruchomość, na których nie stoi ten budynek ośrodka będzie podlegała opodatkowaniu stawką 22%, a część będzie zwolniona z opodatkowania z uwagi na zapis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

sygnatura: IPPP3/443-117/08-4/MM

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2009-01-19

słowa kluczowe:

budowle, budynek, dostawa towarów, działki, grunty, nieruchomości, towar używany

Wniosek ORD-IN: [ 482 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23.10.2008r. (data wpływu 03.11.2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03.11.2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek zawierał braki formalne (brak wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego), tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 14.11.2008r. Nr IPPP3/443-117/08-2/MM oraz pismem z dnia 08.12.2008r. Nr IPPP3/443-117/08-3/MM wezwał Wnioskodawcę w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszych wezwań do uzupełnienia wniosku w powyższym zakresie. Wniosek został uzupełniony w terminach prawidłowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka z siedzibą w xxx jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości xxx w powiecie xxxx, w woj. xxx, Jest to nieruchomość zabudowana, na której znajduje się budynek ośrodka wypoczynkowego.

Co istotne dla sprawy, nieruchomość ta pomimo, iż stanowi zwarty obszar wyodrębniony prawnie w kilka ksiąg wieczystych, położona jest na kilkunastu parcelach gruntu (działkach geodezyjnych).

Nieruchomość została uwzględniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Po wprowadzeniu w 1995 roku przedmiotowej nieruchomości do majątku Wnioskodawcy (wówczas spółki cywilnej), rozpoczęto realizację, zadania inwestycyjnego polegającego na remoncie i modernizacji przedmiotowego obiektu. W księgach handlowych Wnioskodawcy nieruchomość ta ujmowana była jako konto księgowe ,,środki trwałe w budowie".

Wszelkie transakcje zakupu towarów i usług dotyczących zadania inwestycyjnego, księgowane były z zastosowaniem prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Poniesione na remont i modernizację wydatki przekroczyły łącznie ok. 30% wartości początkowej obiektu.

Wobec zmian w koniunkturze gospodarczej i skoncentrowaniu się przez Wnioskodawcę na działalności podstawowej, którą jest produkcja urządzeń i oprogramowania do urządzeń rejestrujących sprzedaż (kasy fiskalne), wspólnicy Spółki postanowili nieruchomość sprzedać.

W dniu xxx Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ze Spółką xxx z siedzibą w xxx.

W umowie tej, Strony uzgodniły wszystkie przedmiotowo i podmiotowo istotne składniki umowy przenoszącej własność, która zostanie zawarta do dnia xxx. Strony w umowie przedwstępnej ustaliły zarówno przedmiot sprzedaży, jej warunki jak i cenę. Cena przedmiotowej nieruchomości została uzgodniona jako xxx netto.

Dla celów innych niż podatkowe strony w umowie przedwstępnej w par ...... wyodrębniły wartość gruntów na kwotę xxx netto, a wartość naniesień budowlanych - tzw. ,,substancji budowlanej" na kwotę xxx zł.

Obydwie Strony tej transakcji są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami VAT Przedmiotowa nieruchomość jest obiektem, którego przeznaczeniem jest komercyjne świadczenie usług turystycznych, hotelarskich i gastronomicznych.

Biorąc wszakże pod uwagę, że nieruchomość składa się z 12 (dwunastu) działek, o różnym przeznaczeniu zakreślonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w gminie xxx i w różny sposób użytkowanych u kontrahenta pojawiły się wątpliwości, co do sposobu opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podatkiem od towarów i usług (dalej VAT) w zakresie stawki właściwej dla opodatkowania tej transakcji.

Dwie działki występujące jako:

• parcela gruntu o nr xxx
• parcela gruntu o nr xxx w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na terenie gminy xxx, występują w klasyfikacji jako xxx -- tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych".

Ponadto parcela gruntu xxx położona jest częściowo w granicach Parku Krajobrazowego xxx (rozporz. Wojewody xxx nr x z dnia xxx Dzienniku Urzędowego Województwa xxxx xxxx

W uzupełnieniu do przedmiotowego wniosku Wnioskodawca wyszczególnił jakie przeznaczenie mają działki wchodzące w skład przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z ustaleniami planu miejskiego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta xxx uchwalonego uchwałą Rady Miasta xxx Nr xxx z dnia xxx (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa xxx

• Pb o nr xxx oraz pgr o nr xxx, xxx, xxx usytuowane są w jednostce strukturalnej xxx tereny usług komercyjnych"

• Pgr o nr xxx usytuowana jest w jednostkach strukturalnych xxx -- tereny usług komercyjnych", ,,xxx-- tereny dróg dojazdowych"

• Pgr o nr xxx usytuowana jest w jednostkach strukturalnych: ,,xxx -- tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej", ,,xxx -- tereny dróg dojazdowych"

• Pgr o nr xxx usytuowana jest w jednostkach strukturalnych: ,,xxx -- tereny usług komercyjnych", ,,xxx - tereny dróg dojazdowych"

• Pgr o nr xxx usytuowana jest w jednostkach strukturalnych: ,,xxx -- tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej", ,,xxx -- tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych"

• Pgr o nr xxx usytuowana jest w jednostce strukturalnej: ,,xxx -- tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych"

• Pgr o nr xxx usytuowana jest w jednostkach strukturalnych: ,,xxx -- tereny usług komercyjnych", ,,xxx -- tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych"

• Pgr o nr xxx usytuowana jest w jednostkach strukturalnych: ,,xxx -- tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych", ,,xxx-- tereny lasów".

Ponadto częściowo pgr o nr: xxx usytuowane są na terenach położonych w strefach izolacyjnych i ochronnych od głównych sieci infrastruktury technicznej, częściowo pgr nr xxx położona jest w granicach Parku Krajobrazowego xxx utworzonego na mocy Rozporządzenia Wojewody xxx nr xxx z dnia xxx opublikowanego w Dzienniku Urzędowym xxx

W drugim uzupełnieniu do wniosku Podatnik odpowiadając na zadane w wezwaniu pytania o treści:

1. Czy Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie ośrodka wypoczynkowego xxx położonego w xxx (tzn. czy zakup był udokumentowany fakturą VAT, jeśli tak to z jaką stawką podatkową zbywca sprzedał przedmiotowy budynek...)
2. Przez jaki okres czasu Spółka użytkowała przedmiotowy budynek w celu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu...

wyjaśnił, iż:

1. Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona na rachunki uproszczone jako zorganizowana część przedsiębiorstwa - na podstawie art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 08 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego oraz aktu notarialnego Repertorium x o Nr xxx
2. Po wprowadzeniu ośrodka do majątku Spółki w dniu xxx roku była prowadzona przez 6 miesięcy działalność gospodarcza. Wystąpiła sprzedaż usług turystycznych podlegających opodatkowaniu .Po upływie tego okresu Sanepid zagroził zamknięciem ośrodka, gdyż nie spełnione były wymogi sanitarne. Spółka postanowiła zmodernizować obiekt i przystąpiła do wykonania zadania inwestycyjnego. W dniu xxx Spółka sprzedała Ośrodek Wypoczynkowy na fakturę ze stawką 22%.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca prawidłowo nalicza podatek należny VAT od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,

1. Budynki i budowle trwale związane z gruntem wg stawki podstawowej 22
2. Grunty o przeznaczeniu komercyjnym wg stawki podstawowej 22%
3. Grunty leśne wg stawki podstawowej 22%...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z normą przepisu art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług budynki i budowle są trwale związane z gruntem to nie należy do celów podatkowych wyodrębniać wartości gruntów i całość przedmiotu opodatkować wg stawki właściwej dla sprzedaży budynków i budowli trwale związanych z gruntem oraz gruntów o przeznaczeniu komercyjnym, czyli 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zakres przedmiotowy opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa m. in. przepis art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ,,ustawą o VAT", zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju; eksport towarów; import towarów; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl unormowania zawartego w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub wogóle zwolnionymi od podatku.

I tak, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem powołanego powyżej pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, na podstawie art. 43 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

W myśl art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik: 1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, 2) użytkował te towary w zakresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. W przepisach podatkowych brak jest jednak definicji gruntu przeznaczonego pod zabudowę oraz wytycznych, jakimi należy się kierować przy ocenie danego gruntu. W związku z powyższym charakter gruntu należy ustalić w oparciu o przepisy prawa miejscowego, tj. lokalne przepisy zagospodarowania przestrzennego. Są to zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, charakter gruntu ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy danej nieruchomości lub aktualnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku wskazanej dokumentacji - przeznaczenie terenu może wynikać z ewidencji gruntów i budynków.

Natomiast na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotem dokonanej sprzedaży była nieruchomość, w skład której wchodziło 12 działek o nr ewidencyjnych: Pb o nr x, Pgr o nr x, x, x, x, x, x, x, x, x, x, x. W/w działki miały rożne przeznaczenie zakreślone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Rady Miasta x, dlatego też ich sprzedaż powinna być różnie klasyfikowana w zakresie stawki podatku VAT właściwej dla opodatkowania tej transakcji.

Działka gruntu, na której stoi budynek ośrodka wypoczynkowego spełnia definicję towaru używanego, o którym mowa w art. 43 ust. 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy nie służyło prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy zakupie przedmiotowego ośrodka. Jednak z uwagi na brak wypełnienia wszystkich przesłanek do zastosowania zwolnienia przedmiotowego (obiekt był używany do celów związanych ze sprzedażą opodatkowaną krócej niż 5 lat - zgodnie ze stwierdzeniem Wnioskodawcy jedynie 6 miesięcy) z art. 43 ust. 6 ustawy o VAT sprzedaż przedmiotowego ośrodka wypoczynkowego zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT powinna być opodatkowana stawką podstawową w wysokości 22%.

Sprzedaż działek o nr x, x, x, x, x, x, x oznaczonych w jednostkach strukturalnych jako tereny usług komercyjnych, tereny dróg dojazdowych, tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej, tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych będą opodatkowane stawką podstawową w wysokości 22% z uwagi na brak przesłanek do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W odniesieniu do działek o nr x, x, x, x oznaczonych w jednostce strukturalnej jako: ,,tereny użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych" Wnioskodawca nie wskazał bliżej co należy rozumieć przez ,,tereny użytkowań". W związku z tym należy się posłużyć pojęciem ustalonym przez Radę Miasta x w Uchwale Nr x w sprawie uchwalenia planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta x. Zgodnie z § 15 ust. 2 pkt 1 w/w uchwały dla terenów z podstawowym przeznaczeniem dla użytkowań na obrzeżach kompleksów leśnych ustala się przeznaczenia dopuszczalne:

1. ogrody przydomowe pomiędzy zabudową mieszkaniową, a terenami leśnymi,
2. zalesienia i zakrzewienia, zieleń towarzysząca obiektom rekreacyjnym i sportowym,
3. zieleń niska, łąki i pastwiska,
4. urządzenia małej architektury związane z ruchem turystycznym,
5. trasy narciarstwa zjazdowego i biegowego oraz trasy wyciągów narciarskich (...)
6. trasy rowerowe, drogi o ile są niezbędne dla prowadzenia gospodarki leśnej i dojazdów do zabudowań,,
7. sieci infrastruktury technicznej, o ile są niezbędne dla obsługi sąsiednich terenów,
8. możliwość zachowania istniejących budynków mieszkalnych i innych nieuciążliwych dla środowiska z możliwością ich rozbudowy do 50 % dotychczasowej kubatury oraz z możliwością ich adaptacji dla funkcji usług gastronomii, handlu, turystyki, pensjonatów, oraz dla celów mieszkaniowych.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe regulacje należy stwierdzić, że sprzedaż działek o wyżej wskazanych symbolach również nie będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego z uwagi na fakt, że są to tereny inne niż niezabudowane i konsekwencji ich sprzedaż (z wyłączeniem działki o nr x w części jaką stanowi teren położony w strefach izolacyjnych i ochronnych od głównych sieci infrastruktury oraz działki o nr x w części jaką stanowi teren leśny) będzie opodatkowana stawką podstawową w wysokości 22%.

W odniesieniu zaś do działek o nr xxx (w części jaką stanowi teren leśny), x (w całości stanowi teren położony w strefach izolacyjnych i ochronnych od głównych sieci infrastruktury oraz teren położony w granicach Parku Krajobrazowego x), x (w części jaką stanowi teren położony w strefach izolacyjnych i ochronnych od głównych sieci infrastruktury) stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe. Wnioskodawca wskazał, że wszystkie działki niezależnie od tego, czy stoi na nich budynek ośrodka wypoczynkowego czy też nie opodatkowane są na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT stawką podstawową w wysokości 22%. Jednak nie wziął pod uwagę faktu, że działki te będące przedmiotem sprzedaży są wyodrębnione geodezyjnie i objęte są różnym przeznaczeniem zakreślonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez Radę Miasta x. Zatem w/w działki (w częściach wskazanych wyżej) z uwagi na fakt, że są terenami niezabudowanymi innymi niż tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę będą zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Reasumując rozważania, biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowego budynku ośrodka wypoczynkowego wraz z gruntem, na którym ten budynek jest posadowiony będzie podlegała opodatkowaniu stawką 22%, natomiast część działek składających się na sprzedawaną nieruchomość, na których nie stoi ten budynek ośrodka będzie podlegała opodatkowaniu stawką 22%, a część będzie zwolniona z opodatkowania z uwagi na zapis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-ego Maja 10, 09-402 Płock.