*Zadatek to dodatkowe zastrzeżenie umowne, które może być wprowadzone do umowy celem zabezpieczenia jej wykonania. *
Wręczenie przy zawarciu umowy zadatku ma bowiem taki skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, chyba że zaliczenie nie jest możliwe, wtedy zadatek ulega zwrotowi (np. wówczas gdy dała go strona której świadczenie nie jest pieniężne, lecz polega na obowiązku dokonania jakiej czynności).
Zwrot zadatku bez obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej powinien nastąpić także wtedy, gdy umowa zostaje przez strony rozwiązana, albo gdy jej niewykonanie jest skutkiem okoliczności niezawinionych przez żadną ze stron umowy, bądź też okoliczności za które są odpowiedzialne obie strony umowy.
Dodatkowym zastrzeżeniem umownym jest także warunek. *Strony zawierając umowę warunkową zastrzegają, że umowa taka zaczyna lub przestaje obowiązywać w przypadku zaistnienia zdarzenia przyszłego i niepewnego (np. uzyskania przez nabywcę jakiejś decyzji administracyjnej, której uzyskania nie jest pewien). *Niekiedy wprowadzenie do umowy warunku jest obowiązkowe np. jeśli gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, musimy zawrzeć z potencjalnym nabywcą umowę uzależnioną od warunku, że gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Pozornie wydawałoby się, że skutki, które wywołuje umieszczenie w umowie zastrzeżenia o warunku są przeciwne do tych uzyskanych zastrzeżeniem o zadatku. Zadatek przez wprowadzenie ryzyka, że go utracimy, jeśli nie będziemy chcieli wykonać danej umowy, ma bowiem zwiększać pewność wykonania umowy, z kolei warunek uzależniając skuteczność umowy od zaistnienia zdarzenia przyszłego i niepewnego, tę pewność zmniejsza.
Wprowadzenie do umowy warunkowej dodatkowego zastrzeżenia o zadatku jest jednak jak najbardziej celowe. W takim przypadku skuteczność zadatku jest uzależniona od ziszczenia się warunku. Jeżeli warunek nie zaistnieje postanowienia umowy warunkowej, w tym także postanowienia dotyczące zadatku, nie będą skuteczne, a strona, która przyjęła zadatek będzie musiała go zwrócić. Jeżeli jednak warunek się ziści, od tego momentu warunkowa umowa jest w pełni skuteczna i aktualizują się obowiązki stron dotyczące jej właściwego wykonania.
Oznacza to, że w pełni skuteczne staje się także zastrzeżenie zadatku. Od momentu ziszczenia się warunku zadatek, identycznie jak w przypadku, gdyby był zastrzeżony w umowie niezawierającej warunku, zabezpiecza wykonanie umowy. Różnica polega jedynie na tym, że zadatek zastrzeżony w umowie warunkowej staje się skuteczny dopiero z momentem ziszczenia się warunku, a nie z momentem zawarcia umowy.
*Wręczenie zadatku przy zawarciu umowy warunkowej jest skutecznym zabezpieczeniem wykonania takiej umowy po ziszczeniu się zastrzeżonego warunku. *W praktyce zastosowanie zadatku w umowie warunkowej może być dla stron przydatne w sytuacji, gdy strony chcą aby do zawarcia umowy doszło, ale z różnych względów chcą lub też muszą uzależnić obowiązywanie umowy od ziszczenia się jakiegoś dodatkowego warunku. Jeżeli jednak ten warunek się spełni, to wykonanie umowy jest dla nich na tyle istotne, że celowe jest wzmocnienie i odpowiednie zabezpieczenie obowiązków stron co do wykonania umowy.
Autorka jest adwokatem w BSJP Taylor Wessing